Calculadora de DSCR

Aqui o banco analisa você, não o imóvel

Vale começar pela parte que quase nenhuma página em português admite: o DSCR loan — empréstimo concedido com base no fluxo do imóvel, sem análise de renda do tomador — é um produto do mercado americano de crédito fora do padrão de agência. No varejo bancário brasileiro ele não existe.

O financiamento imobiliário daqui é concedido à pessoa. O banco pede comprovação de renda, consulta o SCR e bureaus, e trabalha com um limite de comprometimento de renda em torno de trinta por cento — a parcela precisa caber no seu contracheque, não no contrato de locação. O aluguel que o imóvel comprado vai gerar não entra como renda na proposta em nenhum banco de varejo, o que é uma assimetria curiosa: o banco financia um ativo cujo fluxo ele se recusa a reconhecer. O imóvel é garantia por alienação fiduciária, não fonte de repagamento admitida.

Vale desfazer um mito que circula até em site de bureau de crédito: os 30% não são lei. O percentual vinha da Lei 8.692/1993, revogada em 2001. A norma vigente — a Resolução CMN 4.676 — manda avaliar capacidade de pagamento considerando outras obrigações e o mínimo existencial, e não fixa percentual nenhum. Trinta por cento é política comercial, varia por banco e por perfil, e é negociável de um jeito que uma alíquota legal não seria.

Outro mito, na direção contrária: o SFH não exige que você more no imóvel. Imóvel residencial comprado para alugar cabe no SFH normalmente, com seu teto de custo efetivo de 12% ao ano. Quem exige moradia própria é o FGTS — e é só isso que o investidor perde.

O que chega perto do conceito mora fora dessa prateleira: crédito com garantia de imóvel sobre um bem que você já possui, operações estruturadas de pessoa jurídica, e sobretudo o mercado de capitais imobiliário — CRI e fundos imobiliários existem justamente porque ali a operação é avaliada pelo fluxo de aluguel, e não pela renda de um tomador. É o mesmo raciocínio do DSCR, numa embalagem diferente.

Nada disso torna a conta inútil. Torna-a sua.

A pergunta continua valendo mesmo sem o produto

O índice responde algo que interessa ao investidor independentemente de quem empresta: o aluguel deste imóvel paga a parcela deste financiamento? Acima de 1,00 o imóvel se sustenta. Abaixo, todo mês sai dinheiro do seu bolso para segurá-lo.

Não há nada de errado em comprar um imóvel com DSCR de 0,80 — desde que seja escolha, e não descoberta no terceiro boleto. A diferença entre as duas situações é uma planilha de dez minutos. E a folga acima de 1,00 tem função: é ela que absorve o mês vago, a reforma do banheiro e o inquilino que atrasou, sem transformar o investimento num aporte mensal obrigatório.

SAC: não existe um DSCR, existe o do primeiro ano

Esta é a maior adaptação necessária ao caso brasileiro, e a que nenhuma calculadora importada faz.

A fórmula do DSCR nasceu num mercado de prestação constante — a Tabela Price, o mesmo sistema francês da hipoteca americana. Com parcela constante, um número descreve o contrato inteiro. No Brasil o sistema dominante é o SAC, onde a amortização é constante e os juros caem junto com o saldo devedor. A parcela começa alta e diminui todo mês.

A consequência para o índice é direta: no SAC o DSCR é pior no início e melhora com o tempo. O pior momento do contrato é exatamente o primeiro ano — quando você acabou de gastar tudo na entrada, no ITBI e no registro, e ainda pode estar sem inquilino. Avaliar um financiamento SAC pela parcela média é subestimar precisamente o aperto que quebra investidor.

O regulador pensa igual, e isso tem consequência prática. A Resolução CMN 4.676 manda apurar o comprometimento de renda "com base no maior encargo mensal admitido contratualmente" — ou seja, pela primeira parcela do SAC. Na prática o SAC exige cerca de 26% mais renda comprovada que a Price para o mesmo valor financiado. Se o banco analisa o pior mês, você também deveria.

E há um motivo normativo para o SAC dominar, além do cultural: a cota de financiamento de até 90% só existe em SAC ou SACRE. Fora deles o teto regulatório cai para 80%, e a política comercial dos bancos costuma ficar bem abaixo disso para imóvel que não é moradia. Escolher Price para aliviar a parcela inicial pode custar dez pontos de quota — ou seja, mais entrada, exatamente o recurso que estava faltando.

A primeira parcela do SAC é fácil de obter à mão: divida o valor financiado pelo número de meses para achar a amortização, e some os juros do mês sobre o saldo integral. Num financiamento de R$ 300 mil em 30 anos a 11,5% ao ano, a amortização é de R$ 833,33 e os juros do primeiro mês são de R$ 2.875 — primeira parcela de R$ 3.708, contra R$ 2.971 constantes na Price. A última parcela do SAC cai para cerca de R$ 841. Ou seja: o mesmo contrato começa 25% mais caro no SAC e termina quatro vezes mais barato. Use a parcela inicial do SAC para testar o aperto real do começo, e a da Price quando quiser um número único que represente o contrato inteiro.

Uma armadilha de conversão vale o aviso, porque ela sozinha muda a parcela em alguns por cento: a ferramenta trabalha com juros nominais divididos por doze, que é a convenção da hipoteca americana em que o DSCR foi definido. Contrato brasileiro costuma anunciar taxa efetiva ao ano, cuja taxa mensal equivalente é a raiz duodécima de um mais a taxa, e não a divisão simples. A 11,5% ao ano isso é 0,911% ao mês na convenção efetiva contra 0,958% na nominal. Se quiser reproduzir o boleto com precisão, informe a taxa mensal equivalente multiplicada por doze no campo de juros.

O que o boleto cobra além de juros e amortização

A prestação que sai da fórmula não é a prestação que chega. O financiamento habitacional brasileiro embute dois seguros obrigatórios — o MIP, que cobre morte e invalidez do tomador, e o DFI, que cobre danos ao imóvel — além de uma tarifa mensal de administração do contrato, limitada por norma a R$ 25. Os três aparecem no boleto e não aparecem em nenhuma calculadora de parcela. É também por isso que o custo efetivo de um contrato SFH ultrapassa os 12% ao ano sem qualquer ilegalidade: a norma que fixa esse teto exclui do cálculo justamente os seguros e essas tarifas.

O MIP é a linha que mais surpreende, porque seu custo depende da idade do tomador e do saldo devedor: o mesmo contrato custa substancialmente mais para quem assina aos cinquenta anos do que aos trinta. Some esses encargos à linha de seguro da ferramenta se quiser um índice fiel ao que o banco vai debitar.

IPTU e condomínio, ao contrário do escrow americano, ficam fora do boleto do banco aqui. Isso não os tira da conta do investidor. Pela regra geral o condomínio ordinário e o IPTU são repassados ao inquilino por contrato — mas voltam integralmente para você em todo mês de vacância, e a cota extraordinária, obras de fachada e fundo de reserva são sempre do proprietário. Preencha essas linhas com o que sai do seu bolso.

A TR não deixa o saldo devedor parado

Um detalhe estrutural que não tem equivalente americano: no contrato habitacional tradicional, a taxa contratada incide sobre um saldo devedor que é corrigido pela Taxa Referencial. Você não paga apenas os juros nominais — paga juros mais correção.

Durante 51 meses seguidos, entre 2017 e 2021, a TR ficou zerada e o assunto sumiu das conversas — ela só "liga" com a Selic acima de uns 9% ao ano. Com a Selic em 14% ela voltou a correr: cerca de 0,17% ao mês, aproximadamente 2% ao ano, contra 0,81% no ano de 2024. Mais que dobrou, e volta a importar. Existem ainda linhas indexadas ao IPCA, linhas atreladas ao rendimento da poupança e linhas de taxa fixa, cada uma transferindo o risco de inflação para um lado diferente da mesa. Para efeito de DSCR o ponto é simples: a parcela pode subir enquanto o aluguel só reajusta uma vez por ano, e num índice que provavelmente não é o mesmo. Um DSCR de 1,05 hoje não é folga — é margem de erro de um trimestre.

A aritmética que condena a maioria dos financiamentos de renda

Vale enunciar sem rodeios, com os números na mesa. O índice FipeZAP de julho de 2026 põe o aluguel residencial rendendo 0,512% do valor do imóvel por mês, ou 6,14% ao ano em termos brutos, no agregado das 36 cidades. Varia bastante: Recife e Santos passam de 8,4%, São Paulo fica em 6,4%, Curitiba e Vitória ficam abaixo de 5%. O financiamento, nos grandes bancos, cobra perto de 12% ao ano mais a correção do saldo pela TR.

Ponha ao lado o resto do cardápio e o desconforto fica evidente: com a Selic em 14%, o aluguel bruto rende menos que a poupança — e "bruto" aqui é antes de IPTU, condomínio, vacância, manutenção e imposto. Somar a valorização do preço de venda (5,5% em doze meses) leva o retorno total para perto de 11,6%, ainda abaixo do CDI, e apenas parte disso vira caixa.

Quando o custo da dívida supera o rendimento do ativo, alavancagem reduz o retorno em vez de multiplicá-lo. É alavancagem negativa, e é a situação normal — não a exceção — do imóvel residencial brasileiro comprado a preço de mercado. Some a isso o fato de que o FGTS não pode ser usado em imóvel de locação, e o investidor entra com mais capital próprio do que quem compra para morar.

Vale ter a ordem de grandeza na cabeça. Num imóvel de R$ 500 mil financiado em 30 anos a 11,86% ao ano pelo SAC, com 8% de vacância e IPTU, o DSCR fica em torno de 0,49 a 70% de quota e de 0,85 a 40%. O ponto em que o aluguel passa a cobrir a primeira parcela fica perto de 33% de quota — ou seja, dois terços do imóvel pagos à vista. Esse é o número que quase nenhuma corretora menciona.

Isso não significa que financiar imóvel de renda seja sempre erro. Significa que o DSCR acima de 1,00 no Brasil vem de três lugares, e só desses três: entrada alta, prazo longo, ou um imóvel comprado bem abaixo do valor de mercado. Se o seu caso não tem nenhum dos três, a conta não fecha — e é melhor descobrir isso na calculadora do que no cartório.

A conta ao contrário, que é a que serve para negociar

Conferir o índice de uma proposta que você já recebeu serve para saber que ela não passa. Inverter a conta serve para saber o que pedir, e essa é a pergunta útil enquanto ainda dá para mudar alguma coisa.

A álgebra é fechada, não é tentativa e erro: o serviço da dívida máximo é a receita qualificada dividida pelo alvo, descontados os encargos quando eles estão no denominador; o empréstimo é esse valor dividido por doze vezes o fator de prestação da sua taxa e prazo. Devolva o resultado à entrada e ele reproduz o alvo até a última casa decimal — é essa a verificação contra a qual a ferramenta foi escrita.

Vale lembrar que o valor financiado tem dois tetos: o que o aluguel sustenta e o que a quota do banco permite. Você recebe o menor dos dois. Quando quem trava é a quota, melhorar o aluguel não aumenta em nada o crédito — só uma entrada maior resolve. A ferramenta diz qual dos dois está mandando, porque é isso que define o que adianta negociar.

As três contas que atendem pelo mesmo nome

Um mesmo imóvel produz três índices diferentes, e a diferença entre eles é grande o bastante para inverter uma decisão.

O credor americano de imóvel residencial divide aluguel bruto pela prestação com encargos, sem descontar vacância, administração ou manutenção. O manual de crédito comercial divide o NOI — o resultado depois de todas as despesas operacionais — apenas pelos juros e amortização. E há a versão que parece um meio-termo cuidadoso e é apenas erro: NOI dividido pela prestação com encargos, que cobra IPTU e seguro duas vezes, já que o NOI acabou de pagá-los.

A ferramenta calcula as três lado a lado e marca a terceira como erro a reconhecer, não como resultado. Para quem investe no Brasil, a mais honesta é a do NOI: aqui não existe credor para agradar, e o número que interessa é o que sobra depois da administradora, do IPTU e da reserva de manutenção.

Imposto de renda fica fora do índice, não fora do bolso

Nem imposto de renda nem depreciação entram no NOI, e a ferramenta deliberadamente não tem campo para nenhum dos dois: ambos descrevem o dono, não o imóvel. É essa exclusão que permite comparar dois imóveis sem que a situação fiscal de cada proprietário embarace a comparação.

O aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva e recolhido mensalmente por carnê-leão quando o inquilino é pessoa física, com alíquota marginal de até 27,5%. Só que desde janeiro de 2026 a Lei 15.270/2025 zerou o imposto para rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000, com redução decrescente até R$ 7.350. Na prática, o aluguel residencial típico — que é justamente a faixa de R$ 2 mil a R$ 4 mil — saiu da tributação, desde que seja o único rendimento tributável do mês. Quem tem salário somado ao aluguel volta rapidamente para a faixa cheia.

Da base ainda se deduzem IPTU, condomínio e a taxa da administradora, quando são ônus do locador. Mas há uma exclusão que muda toda a comparação com o modelo americano e que praticamente nenhuma tradução menciona: os juros do financiamento não são dedutíveis do aluguel na pessoa física brasileira. Nos Estados Unidos o juro é despesa dedutível do rendimento do imóvel, e é isso que sustenta boa parte da lógica de alavancar um DSCR loan. Aqui você paga imposto sobre o aluguel e o juro fica inteiramente por sua conta. Importar a conclusão americana sem esse ajuste é o erro mais caro da lista.

Nada aqui é proposta de crédito nem recomendação de investimento, e cada banco tem sua própria política de quota, prazo e taxa. Tudo que você digitar fica no seu navegador: nada é enviado, registrado ou armazenado.